Aujourd’hui, il existe une multitude de SCPI avec des stratégies d’investissement variées, rendant le choix plus complexe pour les investisseurs. Face à cette abondance d’offres, la sélection d’une SCPI doit avant tout reposer sur vos objectifs patrimoniaux. Que vous cherchiez des revenus complémentaires ou des avantages fiscaux, les options sont multiples et chaque type de SCPI présente des atouts spécifiques. Les performances passées ne garantissant pas les performances futures, l’analyse doit également s’étendre à d’autres critères tels que le TRI, la liquidité ou encore la capitalisation. Voyons ensemble les principaux critères de sélection en matière de SCPI.
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Les deux grandes familles de SCPI : SCPI de rendement et SCPI fiscales
Pour ceux qui recherchent des revenus réguliers, les SCPI de rendement constituent l’option privilégiée, car elles investissent principalement dans l’immobilier d’entreprise (bureaux, commerces, entrepôts) et permettent de générer des dividendes réguliers.
Selon l’Institut de l’Épargne Immobilière et Foncière (IEIF), ces SCPI représentaient plus de 90 % de la capitalisation totale à fin 2021. Pour accéder à une sélection des 20 meilleures SCPI basée sur le rendement, cliquez ici.
D’un autre côté, les SCPI fiscales se concentrent sur les biens résidentiels et sont associées à des dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel, Malraux ou le déficit foncier.
Elles conviennent aux investisseurs qui souhaitent profiter d’une réduction d’impôt tout en diversifiant leur portefeuille immobilier.
Néanmoins, ces SCPI présentent une liquidité plus faible, les parts étant difficiles à revendre, sauf à des prix décotés, une fois les avantages fiscaux expirés.
Quels sont les critères à analyser avant d’investir dans une SCPI de rendement ?
Pour les SCPI plus anciennes, il est pertinent de consulter leur taux de rendement interne (TRI) sur une période d’au moins 10 ans.
Ce paramètre permet de voir comment la SCPI a résisté aux fluctuations des cycles immobiliers. Un TRI sur 5 ans peut suffire pour les SCPI plus récentes, témoignant de leur capacité à s’implanter rapidement sur le marché.
D’autres indicateurs doivent être pris en compte avant de se décider :
- Le taux d’occupation : une vacance élevée est souvent un mauvais signe
- La diversité géographique et sectorielle des actifs en portefeuille
- Les réserves financières de la SCPI, pour anticiper les travaux ou les imprévus
- La gestion : une bonne équipe de gestion est un facteur clé de succès
SCPI ancienne ou une jeune ?
Choisir une SCPI ancienne peut offrir des garanties : elle dispose souvent d’un portefeuille immobilier déjà bien établi, avec des actifs situés sur des emplacements stratégiques. Néanmoins, ces SCPI peuvent aussi détenir des biens vieillissants nécessitant d’importants travaux, et dont les emplacements ne sont plus aussi prisés qu’avant.
À l’inverse, une SCPI plus récente aura tendance à disposer d’actifs plus modernes, souvent mieux adaptés aux besoins actuels du marché.
Certaines jeunes SCPI profitent également de l’essor de nouveaux secteurs ou zones géographiques en forte croissance. Cependant, leur rentabilité à long terme peut être plus incertaine, notamment si les actifs ont été acquis à des prix élevés.
En fin de compte, il est conseillé d’adopter une approche personnalisée, en tenant compte du patrimoine de la SCPI et de la stratégie de gestion mise en œuvre.
Une SCPI à grosse capitalisation ou une plus petite ?
La capitalisation d’une SCPI reflète la valeur de marché de ses actifs, et elle peut varier de quelques millions à plusieurs milliards d’euros.
Les SCPI à grande capitalisation, souvent supérieures à 500 millions d’euros, offrent une meilleure sécurité grâce à la diversité des immeubles détenus et des locataires.
Cette pluralité permet de lisser les risques en cas de défaillance d’un locataire ou de vacance prolongée d’un bien. De plus, une grande capitalisation facilite la revente des parts, assurant une meilleure liquidité.
Cependant, les SCPI plus petites ne doivent pas être écartées : elles sont souvent plus agiles et spécialisées, et peuvent générer des rendements intéressants en se positionnant sur des créneaux de niche. Ces SCPI peuvent par exemple se concentrer sur des secteurs porteurs tels que la santé ou l’hôtellerie, offrant ainsi des opportunités de diversification.
Rédacteur junior sur ce média, j’ai commencé à écrire des articles car je suis passionné de bricolage (gros œuvre, petit œuvre, ..) et de décoration. Mes amis disent que je suis un « touche à tout »