Mettre en vente un bien immobilier implique de respecter un cadre réglementaire strict. Parmi les obligations du vendeur figure l’établissement d’un ensemble de diagnostics techniques destinés à informer l’acheteur sur l’état du logement. Un manquement à cette obligation peut ralentir la vente, voire entraîner une renégociation du prix. Ainsi, voici les diagnostics immobiliers obligatoires pour vendre un logement.
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À quel moment faut-il réaliser les diagnostics ?
D’un point de vue juridique, le DDT doit être annexé au compromis de vente et à l’acte authentique. Son contenu varie en fonction des caractéristiques du logement, notamment sa localisation et sa date de construction.
Certaines communes, comme Marseille, sont particulièrement concernées par la présence d’amiante en raison du grand nombre de bâtiments construits avant l’interdiction de ce matériau en 1997. Un diagnostic immobilier à Marseille doit donc souvent inclure un contrôle approfondi de l’amiante, en plus des autres examens réglementaires.
Il est recommandé de faire établir ces diagnostics dès la mise en vente du bien pour éviter tout retard ou complication lors des négociations. Plusieurs raisons justifient cette anticipation :
- La surface habitable doit figurer dans l’annonce immobilière, notamment pour les biens en copropriété soumis à la loi Carrez
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE) doit être communiqué dès la diffusion de l’annonce, car il renseigne les acheteurs sur la classe énergie et la classe climat du logement
- Les résultats des diagnostics influencent directement la valeur perçue du bien et peuvent accélérer la prise de décision des acheteurs
- Un acheteur informé dès les premières visites sera plus enclin à formuler une offre rapidement, ce qui réduit les délais de vente
Quels diagnostics sont obligatoires ?
Les diagnostics immobiliers requis varient selon la nature du bien. Un logement en copropriété doit être mesuré conformément à la loi Carrez, tandis qu’une maison individuelle sera soumise à d’autres contrôles spécifiques.
Les habitations anciennes nécessitent également des vérifications supplémentaires, notamment pour la présence de plomb et d’amiante.
Par ailleurs, certains territoires présentent des risques particuliers, comme les infestations de termites ou les nuisances sonores liées aux aérodromes.
| Diagnostic | Conditions d’application | Durée de validité |
|---|---|---|
| Métrage « loi Carrez » | Logements en copropriété | Illimitée (sauf modification de la surface) |
| Plomb | Logements construits avant 1949 | 1 an (illimitée en l’absence de plomb) |
| Amiante | Permis de construire avant le 1er juillet 1997 | Pas de durée fixée (illimitée en l’absence d’amiante, diagnostic récent exigé si présence) |
| Termites | Zones géographiques à risques | 6 mois |
| Gaz / Électricité | Installations de plus de 15 ans | 3 ans |
| État des risques naturels et technologiques | Obligatoire pour tous les logements | 6 mois |
| DPE (et audit énergétique) | Tous les logements (audit obligatoire pour maisons classées E, F ou G) | 10 ans (DPE avant juillet 2021 : voir dates spécifiques) |
| Assainissement | Logements non raccordés au tout-à-l’égout | 3 ans |
| Risque de mérule | Zones géographiques à risques | Pas de durée fixée (valable à la rédaction du compromis) |
| Bruit des aérodromes | Zones de nuisances sonores aériennes | Pas de durée fixée (valable à la rédaction de l’avant-contrat) |
| Conformité chauffage au bois | Périmètre soumis à un plan de protection de l’atmosphère | Pas de durée fixée |
Faut-il faire des travaux avant de vendre ?
Réaliser des travaux avant la vente n’est jamais une obligation pour le vendeur. Un logement énergivore, une installation électrique obsolète ou une toiture endommagée peuvent parfaitement être vendus en l’état, sans obligation de mise aux normes.
Le rôle des diagnostics est uniquement d’informer l’acheteur sur la situation du bien.
Cependant, comme vous vous en doutez, l’état du logement a un impact sur la négociation. Une mauvaise performance énergétique ou la présence d’amiante détectée dans un diagnostic influencera la manière dont un acheteur va estimer le prix d’un bien immobilier et l’amener à revoir son offre à la baisse.
Certains vendeurs choisissent donc de réaliser des travaux de rénovation ciblés avant la mise en vente afin d’améliorer l’attractivité de leur bien et limiter les points de blocage lors des discussions. Dans d’autres cas, un prix ajusté en conséquence peut suffire à convaincre un acheteur.
Rédacteur junior sur ce média, j’ai commencé à écrire des articles car je suis passionné de bricolage (gros œuvre, petit œuvre, ..) et de décoration. Mes amis disent que je suis un « touche à tout »