Comprendre les règles d’urbanisme pour construire votre maison

Trouver le terrain idéal pour bâtir sa maison est une étape déterminante dans la concrétisation de son projet immobilier. Cependant, avant de s’engager dans l’acquisition de ce petit coin de paradis, une visite au service d’urbanisme de la commune est indispensable. En effet, la constructibilité du terrain et les obligations légales qui y sont associées doivent être rigoureusement vérifiées. En France, les règles d’urbanisme, établies par chaque commune, visent à encadrer l’aménagement du territoire et l’occupation des sols. Ignorer ces dispositions peut mener à des déconvenues coûteuses. Voici un guide pour vous orienter dans ces démarches.

Le plan local d’urbanisme (PLU)

La première étape pour connaître les règles d’urbanisme applicables à votre terrain est de vérifier l’existence d’un Plan local d’urbanisme (PLU) ou, à défaut, d’une carte communale. Vous pouvez vous faire accompagner par un avocat en urbanisme durant ce processus.

Depuis la loi relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbain (SRU) du 13 décembre 2000, le PLU remplace le Plan d’occupation des sols (POS) et constitue le document de référence en matière d’urbanisme au niveau communal.

Le PLU divise le territoire en plusieurs zones :

• Zones U : zones urbanisées et constructibles
• Zones AU : zones à urbaniser à court ou long terme, selon l’état des réseaux existants ou à créer
• Zones A : zones agricoles, non constructibles
• Zones N : zones naturelles et forestières, non constructibles

Certaines zones sont également réservées pour des projets d’acquisition communale ou classées comme espaces boisés à préserver.
Le PLU précise les conditions d’occupation des sols et les caractéristiques des constructions autorisées, incluant leur implantation, volume et apparence extérieure. Par exemple, il peut imposer des couleurs spécifiques pour les façades ou des matériaux précis pour les toitures.

En l’absence de PLU ou de carte communale, la règle de la constructibilité limitée s’applique, interdisant toute nouvelle construction en dehors des zones déjà urbanisées. Une exception peut être faite pour des projets d’intérêt communal, validés par le conseil municipal, sans impact négatif sur l’agriculture ou l’environnement.

Surface et emprise au sol

La loi ALUR de 2014 a aboli le Coefficient d’occupation des sols (COS), qui limitait la densité de construction, et supprimé l’exigence d’une taille minimale pour les terrains constructibles. Cependant, il faut désormais prendre en compte le Coefficient d’emprise au sol, défini par l’article R. 420-1 du Code de l’urbanisme comme la projection verticale du volume de la construction, incluant tous les débords et surplombs, à l’exception des ornements et des débords de toiture non soutenus.

Le PLU peut fixer un coefficient maximal d’emprise au sol et par exemple, une commune pourrait interdire la construction d’une maison de plus de 120 m² d’emprise au sol sur un terrain de 400 m².
Ces règles varient d’une commune à l’autre, d’où l’importance de consulter les services municipaux, le Conseil d’architecture, d’urbanisme et d’environnement (CAUE) de votre département, ou de s’adresser à un architecte ou un constructeur.

Gardez en tête que lors de votre demande d’autorisation d’urbanisme, vous aurez à fournir de nombreux documents, dont le plan de coupe.

Certificat d’urbanisme

Pour obtenir des informations précises sur les règles d’urbanisme applicables à votre terrain, il est conseillé de demander un certificat d’urbanisme auprès de la mairie. Ce document administratif gratuit existe en deux versions.

Le certificat d’urbanisme d’information fournit des informations sur la situation du terrain par rapport aux règles d’urbanisme en vigueur, les servitudes, et les taxes applicables.
Quant au certificat d’urbanisme opérationnel, il inclut toutes les informations du certificat d’information, mais indique également si le terrain est constructible, adapté à votre projet, et desservi par les voiries et réseaux nécessaires. Il précise aussi la destination du bâtiment, en l’occurrence l’habitation, et sa surface de plancher.

Un certificat d’urbanisme opérationnel, valable 18 mois, protège contre les modifications réglementaires pouvant survenir pendant ce délai, sauf en cas de nouvelles règles relatives à la salubrité ou à la sécurité publique.
Il est donc judicieux de déposer votre demande de permis de construire avant l’expiration de ce délai, avec possibilité de prorogation annuelle sur demande écrite à la mairie au moins deux mois avant l’échéance.